Bayaaz.com

Elämä on lyhyt

Voiko itsenäinen ammatinharjoittaja saada asuntolainan?

Brian. Olen itsenäinen kaupan omistaja Grand Canyonin turistikaupungissa. Liiketoiminta on ollut hyvää viime vuosina ja olen tarpeeksi luottavainen ostaaksesi kodin vihdoin 37-vuotiaana. Asuntojen hinnat ovat erittäin edullisia tässä pienessä yhteisössä, mutta paljon taloja ei ole myytävänä. Olen yrittänyt saada ennakkoon hyväksymän asuntolainan, jotta voin liikkua nopeasti, kun talo, josta olen kiinnostunut, tulee saataville. Koska liikkeessäni on sekä hyviä että ei niin hyviä vuosia, en ole menestynyt ennakkoon. Yksi ongelmistani on se, että kun tulot olivat hyvät, olen uudelleeninvestoinut liiketoimintaan. En ole ottanut suuria tuloja. Olen enimmäkseen lopettanut yrityksen kasvattamisen ja otan lisää tuloja. Onko ideoita, miten voin parantaa mahdollisuuksiani tulla ennakkoon hyväksytyksi?

Vastaus. Hei, Cathy. Et ole yksin tämän ongelman kanssa. Yhä useammat ihmiset ryhtyvät itsenäisiksi ammatinharjoittajiksi. Yhdysvaltain työtilastotoimiston mukaan vuonna 2016 itsenäisiä ammatinharjoittajia oli 9,6 miljoonaa ja määrä kasvaa tasaisesti. Se on tarpeeksi suuri markkina houkuttelemaan lainanantajia. Valitettavasti suurilla institutionaalisilla lainanantajilla ei ole ollut historiaa palvella tätä markkinaa hyvin ollenkaan.

Cathy, paras vaihtoehtosi on työskennellä asuntolainavälittäjän kanssa. Kokeile löytää yksi, joka työskentelee aktiivisesti itsenäisiä ostajia. Heillä on enemmän vaihtoehtoja harkittavaksi. Perinteiset ja FHA-lainat ovat itsenäisille ammatinharjoittajille, mutta nämä lainanantajat vaativat vain veronalaisen tulon käyttöä (W-2-verolomake). Se on suuri ongelma monille itsenäisille ammatinharjoittajille, joilla voi olla 9 000 dollaria kuukausituloja, mutta liiketoiminnan kulujen jälkeen näyttää vain 2000 dollaria tuloista. Tämä todennäköisesti sotkee velan ja tulojen suhteen (DTI). FHA:n ja tavanomaisten lainanantajien DTI-suhde on yleensä enintään 43 %.

Mitä todennäköisimmin etsit, on lainanantaja, joka sallii tiliotteen lainat W-2-lainojen sijaan. Niiden avulla voit yleensä käyttää kaikkia tulojasi (kaikkia talletuksia tiliotteissasi) DTI-suhteeseen. Sinun on todennäköisesti näytettävä vähintään 1 vuosi (todennäköisesti 2) tiliotteita.

Sinulla on oltava yritysdokumentaatiosi kunnossa. Tiliotteen lisäksi lainanantaja haluaa nähdä liiketoimintalisenssisi, CPA-kirjeen, tuloslaskelman ja mahdollisesti toimittajien tai asiakkaiden viitekirjeet. Juuri se, mitä tarvitset, riippuu lainanantajasta ja liiketoiminnastasi.

Tiliotteita myöntävät lainanantajat ymmärtävät, että pienyrityksillä on merkittäviä tulonvaihteluita. Cathy, kuten mainitsit, sinulla on hyviä eikä niin hyviä vuosia. Kausittaiset tai epäjohdonmukaiset tulot ovat usein FHA:n tai tavanomaisten lainojen ongelma. Tilioteohjelmat ottavat keskimäärin 12 tai 24 kuukauden tiliotteet kuukausitulojen keskiarvoon. Tämä voi olla mitä tarvitset saadaksesi asuntolainan.

Cathy, ota sydän, koska kasvavat itsenäisen työnteon markkinat huomataan. Freddie Mac julkisti tässä kuussa uuden All For Home -ohjelman. Se on laaja ohjelma, jonka avulla on mahdollista tarjota enemmän tietoa ja työkaluja, joiden avulla itsenäiset ammatinharjoittajat, millenniaalit, naiset, veteraanit, vammaiset, vanhukset ja hyvin pieni- tai keskituloiset lainanottajat saavat asunnon. Uusi työkalu, jonka tarkoituksena on erityisesti auttaa itsenäisen ammatinharjoittajan pätevöitymiseen, on lainatuoteneuvoja® ja tulomallintaja (AIM) itsenäisille ammatinharjoittajille. Sen tarkoituksena on automatisoida lainanantajan monimutkainen ja aikaa vievä manuaalinen tulonarviointiprosessi. Valitettavasti tämäntyyppisten kansallisten ohjelmien käyttöönotto kestää kauan. Mikään ei myöskään viittaa siihen, että Freddie Mac olisi siirtymässä pois W-2- tai 1040-verolomakevaatimuksista. Yrityksesi on kuitenkin todennäköisesti suurin voimavarasi, joten saatat saada apua tästä uudesta työkalusta.

Luultavasti suurin syy tämän päivän tiukkaan asuntolainan pätevyyteen on Dodd-Frank-laki suuren laman jälkeen. Tärkeässä lain lausekkeessa sanotaan:

”[Asuntolainaa tekevän] lainanantajan on tarkistettava tulo- tai varallisuusmäärät, joihin tällainen velkoja luottaa takaisinmaksukyvyn määrittämisessä, mukaan lukien odotetut tulot tai varat, tarkastelemalla kuluttajan veroilmoitusta, palkkatuloja, rahoituslaitoksen kirjanpitoa tai muita kolmansien osapuolten asiakirjoja, jotka antavat kohtuullisen luotettavaa näyttöä kuluttajan tuloista tai varoista.”

Perinteiset asuntolainamarkkinat ovat hyvin konservatiiviset ja vaatii vain vero- ja institutionaalisia tietoja. On kuitenkin olemassa lausunto” tai muita kolmansien osapuolten asiakirjoja, jotka antavat kohtuullisen luotettavaa näyttöä kuluttajan tuloista tai varoista.” Markkinoiden muuttuessa yhä useammat lainanantajat ovat halukkaita turvautumaan vähemmän kuin institutionaaliseen paperityöhön. Yksityiset lainanantajat ovat aina toimineet tällä alalla, ja yksityiset lainanantajat ovat entistä aktiivisempia auttaessaan itsenäisiä ammatinharjoittajia ryhtymään asunnonomistajiksi. Sinun täytyy vain katsoa ahkerasti institutionaalisten asuntoluottomarkkinoiden ulkopuolelle.

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *