Bayaaz.com

Elämä on lyhyt

Kysy Brianilta: Kysymykset, joita agentit kysyvät sijoittajilta

Hei Brian, mieheni ja minä olemme molemmat suhteellisen menestyneitä kiinteistönvälittäjiä. Olemme työskennelleet tiiminä 12 vuotta. Tiimin lähestymistapa on toiminut hyvin, koska jaamme vastuut ja kun meillä on toisinaan useampi kuin yksi kiireellinen sopimus, yksi meistä keskittyy kokopäiväisesti jokaiseen transaktioon. Viime aikoina olemme ajatelleen laajentaa kattavuuttamme, kun työskentelen sijoittajien kanssa, kun Craig pitää hallussaan liiketoiminnan vähittäiskauppaa. Vaikka olemme itse sijoittajia, emme ole koskaan työskennelleet muiden sijoittajien välittäjinä. Mitä ehdotat ensimmäiseksi askeleeksi? Vastaus. Hei, Shelia ja Carl. Kuulostaa hyvältä tiimistrategialta avaamalla yrityksesi toiselle markkinasegmentille. Sijoittajien kanssa työskentely on kuitenkin toinen peli, jos olet aina työskennellyt vähittäiskaupan puolella. Vähittäiskaupan puolella myyt unelman kotikodista. Valkoiset lakkoaidat ja tuoreen leivän tuoksu keittiössä. Toisaalta sijoittajilla on jäävettä, joka kulkee heidän venissään. Oikealla alennuksella he mieluummin haistavat mätänevän roskan kuin tuoreen leivän. Tajuatko kuvan? Sijoittajat ovat aivan erilaisia.

Muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta ainoa asia, jota sijoittajat välittävät, on sijoitetun pääoman tuotto tai joskus kutsutaan estekorkoa. Voit suositella 100 valkoista aitataloa ilman, että sijoittaja haluaa viettää aikaa edes yhden katselemalla. Ensimmäinen asia, joka sinun on tehtävä, on ymmärtää, mitä sijoittaja etsii. Suurin osa sijoittajille kysymyksistäsi kysymyksistä on hyvin erilaisia kuin mitä kysyt äidiltä ja isältä, kun yksi lapsi ja toinen ovat matkalla.

Ennen kuin edes alat kysellä, sinun on pystyttävä puhumaan kieltä ”estekorko”, ”kattoprosentti”, ”sisäinen tuottoaste” ja ”tulot vs. pääomavoitot”, ja sinulla on oltava vankka käsitys siitä, miten 1031-pörssit toimivat. Yksinkertainen asuntolainalaskuri ei tee työtään. Sinun on esitettävä oikeat ominaisuudet laskentataulukossa laskelmilla, jotka sijoittaja haluaa nähdä. Kun sinulla on hyvä käsitys näistä luvuista, voit alkaa kysyä yksittäisiltä sijoittajilta, mikä on hänelle tärkeintä.

Totta kai se syvenee. Sijoittajat ovat yleensä erikoistuneet. Jotkut investoivat pieniin kerrostaloihin, jotkut asuntoihin, toiset suosivat duplekseja, mutta monet etsivät kannattavia yksiasuntoja. Yleensä on viisasta tähdätä yhtenäisperhemarkkinoiden keskelle tai hieman sen alle. Sijoittajat tietävät, että tämän tason yläpuolella olevat kiinteistöt ovat kalliita korjata ja ylläpitää.

Se olettaa, että sijoittaja on vuokraisäntä. Sheila, haluat todennäköisesti päättää, oletko erikoistunut vuokranantajaan vai korjaa ja käännä markkinoita. Jätän korjauksen ja käännän toiseen artikkeliin, mutta se on yleensä korkeamman tason markkinat, joissa olet tekemisissä graniittisten työtasojen, ruostumattomasta teräksestä valmistettujen laitteiden ja master-sviittien kanssa, joissa on lasten makuuhuoneen kokoiset kylpyhuoneet.

Takaisin vuokraisännän skenaarioon. Kun sinulla on alennettu talo, joka on mielestäsi sijoittamisen arvoinen, sinun on voitava keskustella korjauskustannuksista. Kaikki tämä menee tietenkin siihen monilaskentataulukkoon, jonka valmistelet. Osa tästä laskutoimituksesta on ”korjauksen jälkeen” -arvo. Tässä auttaa valkoinen aitakokemuksesi. On selvää, että korjattu arvo perustuu siihen, mitä vastaavia taloja on myyty viime aikoina (comps). On myös hyvä tietää, mitä vastaavia taloja naapurustossa vuokrataan.

Haluat oppia, mikä rooli sijoittaja odottaa sinun olevan kaupoissa. Se ei varmaankaan ole sama asia kuin äidin ja popin ostajien kanssa. Haluaako sijoittaja, että seulot vain parhaat tarjoukset vai lähetät hänelle kaikki mahdollisuudet? Näytätkö kaiken vai ajaako hän ohi ennen kuin haluaa katsoa sisälle? Neuvotteleeko sijoittaja suurimman osan kaupasta ja tarvitseeko sinun vain käsitellä tiukasti paperitöitä? Se voi olla jotain aivan muuta.

Sheila, tämä voi tuntua monimutkaiselta kuin se on, mutta olet aloittamassa markkinasegmenttiä, jossa et ole aiemmin toiminut. Sen lisäksi, että osaat puhua kieltä, sinun on esipäteä sijoittaja. Mistä hänen rahansa tulevat? Onko heillä omat rahansa? Onko ne ennalta hyväksytty? On parasta pitää liiketapaaminen etukäteen. Et tarvitse vastauksia jokaiseen yksityiskohtaan, mutta et halua lähteä kokouksesta tehdäksesi joukon jalkatyötä oletusten perusteella. Vähintään sinun on tiedettävä, mitä sijoittaja todella etsii ja onko hänellä rahoitus kaupan päättämiseksi, kun tuot heille oikean omaisuuden. Ja yksi las asia, älä jätä flipperejä huomiotta kuten minä tein tässä artikkelissa. Flipperit voivat tarjota tasaisen virran tarjouksia.

 

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *